Покупка недвижимости за криптовалюту проще, чем кажется с Cryptex

10.11.2021 | asorokin

Первое объявление о продаже недвижимости за биткоины было опубликовано в далеком, по криптовалютным меркам, 2013 году. Хотя небольшой дом, который больше напоминал сарай, и земельный участок в Канаде и не имел повышенного спроса, однако, нашел своего покупателя, пожелавшего обменять цифровое золото на недвижимость. Следующее объявление на просторах интернета появилось только в 2014. В этот раз владелец элитной виллы в Израиле с семью комнатами и пятью ваннами просил 5000 биткоинов, что составляло примерно $3 млн на тот момент.

В России М9 Development в 2017 году предлагала своим клиентам квартиры на Новорижском шоссе за биткоины, однако, сейчас любых упоминаний об этом на официальном сайте уже не найти.

Перед тем, как рассмотреть правовые аспекты покупки недвижимости за биткоины и другие криптовалюты, а также сам процесс подобных сделок, рассмотрим выгоду от желания обмена цифровых валют на квартиру или дом.

Почему покупать недвижимость за криптовалюты выгодно

Первая причина, почему купить недвижимость за биткоины будет выгоднее, чем за наличные – невысокая комиссия за перевод средств. Особенно это будет актуально при покупке жилья или коммерческих помещений за рубежом. Также покупка за криптовалюту позволит провести сделку анонимно для страны резидентства, что может быть актуально в целом ряде случаев, особенно при оформлении на оффшорную компанию или трастовый фонд.

Не стоит забывать и про налогообложение ряда государств. Например, в Европейском Союзе таким образом можно избежать налогов на добавленную стоимость и оборот. При этом не придется платить не только юридическим, но и физическим лицам.

Юридическая сторона вопроса

Согласно пунктам 5 и 7, статьи 14 закона «О цифровых финансовых активах» в Российской Федерации запрещено проводить операции с расчетом в криптовалютах. Таким образом, совершать сделки по покупке недвижимости за биткоины запрещено. Также, даже ели и оформить сделку как куплю продажу и внести пункт об оплате цифровыми активами, то может возникнуть проблема при регистрации права собственности, а также невозможно будет получить налоговые вычеты.

Одним из решений может стать договор мены, однако для этого может потребоваться привлекать в качестве третьей стороны некий криптовалютный фонд.

Гораздо удобнее использовать встречные сделки на основе опциона. Таким образом, составляется два договора, один предполагает продажу недвижимости за рубли, а второй – покупку биткоинов на ту же сумму.

Однако, чтобы такая сделка прошла без проблем, необходимо воспользоваться услугами профессионалов. Cryptex помогает проводить подобные сделки по покупке недвижимости не только с финансовой стороны, но и в других аспектах правовой поддержки и сопровождении сделки.

Гораздо проще с этим вопросом дела обстоят в Соединенных Штатах и Европейском Союзе. Как уже было сказано, в последнем даже можно получить некоторые преференции от такой сделки. Однако, в большинстве стран придется дополнительно проходить контроль на легальность происхождения средств. Так в США нотариус может принять криптовалюту на собственный счет на криптовалютной бирже, а передаст цифровой актив только после перехода прав собственности к покупателю. Этим сделка похожа на эскроу счет, или аккредитив, получивший популярность на территории России.

Как проводится сделка по покупке недвижимости за биткоины в России

На первых этапах сделка по покупке недвижимости за криптовалюту в России не отличается от фиатных сделок. После поиска подходящего объекта и его осмотра, происходит проверка юридической чистоты самого объекта и проводимой сделки. А вот остальные шаги будут иметь некоторую особенность.

При договоре мены можно воспользоваться Гражданским кодексом, в частности, статьей 128, где биткоин признается имуществом, и значит может выступить одной из сторон мены. А вот при организации встречных сделок нужно учесть некоторые особенности. Так у нотариуса будет подготовлено сразу три документа:

• договор купли-продажи недвижимости,
• договор купли-продажи криптовалюты,
• соглашение о зачете встречных сделок.

Таким образом, первый шаг сделки — перевод криптовалюты на кошелек покупателя. После этого — получение подтверждение о зачислении монет. В момент, когда критповалюта оказывается на счету продавца недвижимости, нотариус удостоверят договор купли продажи недвижимости и соглашение о взаимозачете. После этого, документы отправляются в Росреестр на регистрацию, а через пять дней покупатель получит документы о праве собственности.

Как понятно из принципа сделки по покупке недвижимости за криптовалюту в России и учитывая особенности законодательства, необходимо особо тщательно подойти к выбору недвижимости и проверке юридической чистоты выбранного объекта. Если в Соединенных Штатах по подобным сделкам своим имуществом отвечает нотариус, то в России, в случае выявления каких бы то ни было проблем, стоит подойти более ответственно.

Из-за высокой волатильности криптовалютных активов, договариваться о конечной цене, а точнее об ее выражении в момент заключения сделки, придется продавцу и покупателю заранее. Не всегда данная сделка может быть выгодна сиюминутно для одной из сторон, но, как правило, принимая решение о криптовалютной сделке все осознают и принимают возможные риски.

Будущее криптовалютных сделок в недвижимости

Уже сейчас в Украине совершилась первая полностью криптовалютная сделка по покупке права собственности на апартаменты в Киеве, выраженные в виде невзаимозаменямого токена, в обмен на криптовалюту.

Многие предлагают недвижимость за криптовалюту. Большинство таких объектов все же находится в Соединенных Штатах. А некоторые компании, как например Arte Surfside, предлагают рассчитываться за свои апартаменты напрямую в биткоине и эфириуме. Стоит учитывать, что большинство таких предложений все же находятся в премиум сегменте.

Cryptex поможет совершить сделку с недвижимостью в любой точке мира в обмен на криптовалюты и проведет сделку от момента поиска недвижимости и договоренностей с агентствами, до хранения криптовалюты на своих холодных кошельках и перевод продавцу в момент сделки.

Оставьте заявку для получения консультации, оператор свяжется с вами в ближайшее время.